编者按：2023年渐近尾声，宏观环境正在发生积极变化，消费市场愈发成为关键，万众期盼的复苏尚在中途。
在此间，深刻的改变已经渗透各行各业，包括商业地产。面对变化的行业，无论是零售端、消费端还是企业端，都必需适应变化。
带着对商业地产以及对全产业链的持续探索，2023观点商业年会于11月2-3日在上海继续召开。
故此，观点新媒体全新策划和推出2023观点商业年会特别报道——“看见未来”，通过深度采访与交流，传递信心与希望，寻找更多有价值的商业逻辑。
观点网 王婧的2023年时常奔波在路上。
8月“打卡”博鳌房地产论坛后，她的目标从海南指向香港、北京、杭州，在本次会面之前，这位忙碌的USGBC北亚区副总裁才结束美国的出差行程。
“去美国讲亚洲故事。”快节奏的行程踪迹只出现在王婧朋友圈的只言片语里，真正坐下来进行采访时，她显得游刃有余。
“一直在不停的跑，下周还有可能去台湾，已经处于飞人状态了。”
USGBC在中国的发展属于循序渐进类型，但王婧也同样清楚，想要更加贴合国内的绿色发展路线，改变与创新不可避免。
“USGBC与LEED认证需要与时俱进，更加透明，这样才能走得更好一些。”
绿色亚洲故事
9月底，Greenbuild 2023在华盛顿如期举办。今年的分享舞台上，多了四道来自亚洲的身影：USGBC?北亚区副总裁王婧、恒基兆业地产有限公司地产策划部副总经理陈志荣、台达楼宇自动化事业群营运总经理江文兴、日本绿色建筑协会创始联合主席平松宏城。
“Greenbuild作为国际绿色建筑论坛，参与者来自于全球各地，我们也是首次带了一些亚洲区的讲者分享北亚区的故事。”参加会议过程中，王婧也是头一次亲眼目睹国外听众感受到的震撼，在他们眼里，亚洲在绿色建筑上的进展超乎意料。
“因为LEED确实还是从美国开始建立、传播，但现在来看，中国是除了美国以外使用LEED认证最多的一个国家。”
在论坛上，作为“亚洲代表方”的王婧将快餐品牌麦当劳案例带至现场：“麦当劳中国在2017年被中信收购以后，开始了大规模使用LEED的进程。”
资料显示，到目前为止，麦当劳中国绿色餐厅已突破2500家，其中半数以上的绿色餐厅位于二三线城市。这些绿色餐厅平均每年减少碳排放超过8万吨，相当于每年种植约800万棵树。
“这种规模和速度让海外参会人士非常震撼。”
当然，与王婧同行的代表们也分享了背后企业的绿色建筑尝试，“你知道，台商台达在1980年代就提出了‘环保、节能、爱地球’的环保议题，我觉得是非常不容易的。”据论坛现场分享，台达电的美国总部更是在最近获得了LEED铂金级和LEED零能耗认证，十分不容易。
观点新媒体在同行人的名单中还看到了来自恒基兆业的分享者，而王婧与这家企业的缘分也非常深厚：“作为一个香港起家，但是在中国内地和香港都有很大影响力的企业，它将环保策略贯穿到项目的层面，包括香港中环快落成的地标，也融进了很多科技，使得建筑更加环保、智能、人性化。”
亚洲故事在这场论坛上留下了烙印，王婧本人也是感慨颇多，在她看来，LEED算是美国的国标，而国内与美国最大的不同就在于美国将LEED作为一个基础标准，会融入到各个项目里面，“但是国内不一样，国内大多数都是地标性高楼大厦去做LEED认证。”
她接着解释，部分港资大企业接触比较早，太古、恒隆、瑞安等企业都已是入局玩家，“2019年太古的国际‘科学碳目标’就已经被通过了，瑞安也在今年通过了。”
但对于大部分国内企业而言，对于碳排放的认知与港资企业比起来还存在一定差距，而认知上的差距可能会影响目标实现的时间。
此外，国内还处在城市化和城市更新并行的阶段，有大量的旧楼需要改造，如何在城市更新的基础进行可持续发展，这也是非常重要的挑战之一。
“当然，现在的市场环境也是比较大的阻碍之一，如果大家都还在为生存担忧的话，以更健康的方式树立相关目标还需要更多时间。”
系统性变革
作为绿色建筑认证行业的玩家之一，USGBC在中国的同行者并不算多。
7月27日，住建部公布了2023年度第一批三星级绿色建筑标识项目。本批项目共八个，其中北京三个，山东两个，江苏、河北、湖北各一个。
与LEED认证不同，中国绿色三星建筑认证从2004年建设部启动“全国绿色建筑创新奖”演变而来，目前绿色建筑认证是基于2006年发布、2019年修订的《绿色建筑评价标准》，该标准由中国建筑科学研究院与上海市建筑科学研究院联合主编，主要用于评价住宅建筑和办公建筑，以及商场、宾馆等公共建筑。
但LEED认证体系主要分为新建、既有、商用建筑整体、商用建筑内部、其他等五方面的认证标准，再具体一点，则是分为设计与新建、室内设计与施工、运营与维护、以及其他共计四个认证体系，办公、零售、工业制造、仓储物流及住宅均有涉及。
在中国，上海自然而然成为LEED认证项目分布最多的城市，其次是北京及深圳。2022年5月，上海嘉里不夜城企业中心获得了亚洲首个LEED零废弃物认证，截至目前，嘉里集团旗下超20个项目已经获得了LEED金级以上认证。
在USGBC不断扩大版图的同时，中国也在以“碳达峰、碳中和”目标为牵引，推动绿色转型，企业则是转型下最重要的主角。
“企业是非常重要的一环，当企业谈到碳中和问题，我们需要先做企业的碳排查，再一步步设立目标，设立一个清晰的时间线。伴随着企业设定的目标，然后提倡ESG议题。”
王婧发现，不少国内企业在2020年以后非常积极地提出ESG相关议题，“这是一个系统性的变革，‘系统性’能够诠释我们现在所做的一切转型。”
她坦言，转型依旧需要从上到下，需要每个生态、每个人一齐贯通，“国家一步步提出指引，再逐渐把指引细化到各个行业，一步步扩大到八大行业，最终我们希望碳排相关行业可以融入到碳市场当中。”
同样地，在企业们需要寻找绿色转型之路的当下，“漂绿”现象及话题同样层出不穷。
“前不久，一个海外科技品牌引起了漂绿洗绿的争议。其实大家不妨把目光看远一点，这一类科技企业其实做了非常多了不起的事情。但如果一定要锱铢必较、上纲上线的话，它当然还有不足。“王婧解释道，将减碳要求贯穿到产品供应链，也会间接影响到非常多的行业和企业。
国内企业在逐步向前走，前不久，腾讯深圳总部滨海大厦拿到了LEED相关认证，就在观点新媒体询问时，王婧向我们透露了一些更具体的认证细节：腾讯在大楼的的外墙一两层做了防鸟撞的贴纸设计，其实这是一件简单的事情，但是可以倡导大家的认知。”
在LEED体系中，防鸟撞设计也是得分点之一。
“很多人谈到绿色建筑，会觉得只是节能减排，但其实绿色建筑有一整套体系，保护生态多样性，也是绿色建筑倡导的体系目标之一。”在王婧看来，有企业愿意带头，会为行业里的其他企业树立更好的目标。
“而且，谈绿色发展更离不开个人，每个人能不能更好做到任何跟绿色发展相关的事情，其实都是非常重要的。”此时，王婧的同事递上了一个简易包装的背袋，她笑着解释道，USGBC的背袋也是环保材质。
以下为观点新媒体对USGBC北亚区副总裁王婧女士的采访实录：
观点新媒体：2023年复苏进程中，绿色发展与ESG建设已经成为了市场主流话题之一，中国也在以“碳达峰、碳中和”目标为牵引推动绿色转型，您认为国内积极开展绿色发展的必要措施有哪些？
王婧：国内一直在绿色发展的道路上，从2020年提出“碳达峰、碳中和”目标之后，我们看到国家下达了不少的政策措施，还有一些指引。
企业方面，我们看到不少企业在2020年以后开始非常积极的提ESG议题。当时国家提出碳达峰目标时，说过这是一个系统性的变革，“系统性”能够诠释我们现在所做的一切转型。
转型是从上到下的，需要每个生态、每个人一以贯之。国家一步步提出指引，逐渐把指引细化到各个行业，对行业做一些相关指导性的措施。包括碳市场，目前虽然只是在发电行业、能源行业发力，但是也在一步步扩大到八大行业，最终希望能够把碳排放相关行业融入到碳市场当中。
企业是非常重要的一环，当企业谈到碳中和问题，我们需要先做企业的碳排查，再一步步设立目标，设立一个清晰的时间线。伴随着企业目标的设定，然后再提倡ESG议题。
我们也看到不少舆论讨论，打假部分企业的漂绿行为。前不久苹果做了一个非常著名的纪录片，但紧接着又有人说苹果在漂绿洗绿。
我觉得大家不妨把目光看远一点，像苹果这样的企业，做了非常多了不起的事情，但如果我们一定要锱铢必较、上纲上线的话，它还有非常多不足的地方，但是苹果作为企业，他其实做了很多可以在大范围来看是非常超前的事情。
比如苹果会把减碳的要求贯穿到供应链，其实就会影响到非常多的行业和企业。有这样一个企业带头的话，会为行业里面的企业树立更好的目标，树立先锋的作用。
最后，我们谈绿色发展更离不开个人，无论是作为一个企业的员工，还是日常生活中的每个人，能不能更好做到跟绿色发展相关的事情，其实都是非常重要的。
观点新媒体：苹果影响到旗下供应链的碳排放，国内企业是不是也可以学习这种模式？
王婧：腾讯深圳总部滨海大厦拿到了LEED认证，它在大楼外墙一两层做了防鸟撞的贴纸设计，并且在公众号发布了一篇相关推文。相对而言，这是一件简单的事情，但是可以倡导大家的认知。在我们LEED体系中，防鸟撞设计也是得分点之一。
很多人谈到绿色建筑，会觉得只是节能减排，但其实绿色建筑有一整套体系，保护生态多样性也是绿色建筑倡导的体系目标之一。
除了防鸟撞设计，另外交通设计其实也是倡导的一个概念，比如说楼宇是否有设计淋浴间，淋浴间是为了坚持使用可持续交通方式（骑自行车等）的员工使用；或者企业是否有给拼车车主提供车位，以上这些都是与绿色出行相关的。
观点新媒体：在当下，您认为企业的减碳和可持续的路要怎么走？挑战因素有哪些？
王婧：我觉得还是认知不够，部分港资大企业接触比较早，太古、恒隆、瑞安等企业都在其中。2019年，太古的国际“科学碳目标”就已经通过了，瑞安也在今年通过了。
大部分企业对碳排放的认知还是有一定差距，认知有差距的话，肯定会影响目标实现的时间。
当然，现在的市场环境也是非常大的阻碍之一，如果大家都还在为生存担忧的话，就更不会想到以更健康的方式树立相关目标。
其次，国内还处在城市化和城市更新并行的阶段，有大量的旧楼需要改造。如何在城市更新的基础进行可持续发展，这也是非常重要的挑战之一。
观点新媒体：部分企业进行项目升级的过程中，因践行绿色举措产生了一定的增量成本，从USGBC的角度看，企业应该如何平衡其中的投入与产出比？
王婧：还是看全生命周期，以楼宇建筑为例，不能只看一年里的投入产出比。LEED倡导使用本地建材，因为本地建材减少运输，减少碳排放，也是在降低成本。
当然，绿色建筑领域也有大规模投入，比如说节能设备，有时候真的比非节能设备投入更多。这就要看项目怎么样平衡，是看1-3年的投入产出比，还是看更长远的投入产出比？
使用更节能的设备或许可以拿到LEED铂金级认证，能够给楼宇带来一些声誉，能够吸引到志同道合的租户。因为现在大部分500强企业都设立了碳中和相关目标，在寻求租用空间的时候，就要考虑楼宇能不能够达到目标。
在香港，很多开发商已经非常熟练使用绿色金融融资，绿色金融所挂钩的目标可能就有太阳能光伏的使用、楼宇碳强度降低等。
内地像金茂等一些大企业，也在使用碳中和CMBS。
观点新媒体：前不久您参与了位于美国华盛顿举行的Greenbuild 2023（国际绿色建筑峰会暨博览会），其中不乏参观了一些?LEED?创新项目，在您看来，海外的LEED项目与国内相比有哪些异同点？有哪些可以尝试借鉴学习的重点？
王婧：Greenbuild作为国际绿色建筑论坛，参与者来自全球各地，我们是首次带了一些亚洲区讲者分享北亚区的故事。
国外的一些听众会感到震撼，原来亚洲在绿色建筑上面也有了很大进展。因为LEED确实还是从美国开始的，但现在中国是除了美国以外使用LEED认证最多的一个国家。
我们在北亚区论坛上分享了麦当劳中国的案例，其在2017年被中信收购以后，就开始了大规模使用LEED，到现在为止已经有将近2300家店拿到认证，这种规模和速度让海外参会人士非常震撼。
我还邀请不同地区的分享者以及相关高管，分享企业在绿色建筑上的建树。例如台商台达在1980年代提出了“环保、节能、爱地球”的环保议题，我觉得非常非常不容易，台达在美国的总部也在最近获得了LEED零能耗认证。
还有一位是来自恒基兆业的分享者，作为一个香港起家，但是在中国内地和香港都有很大影响力的企业，它将环保策略贯穿到项目层面，包括香港中环快落成的地标，融进了很多科技，使得建筑更加的环保智能、人性化。
还有日本的分享者，他帮助日本十家优衣库拿到了LEED认证。
LEED算是美国的国标，国内与美国最大的不同就在于美国将LEED作为一个基础标准，融入到各个项目里；国内是大多数地标性高楼大厦才会做LEED认证。
观点新媒体：于2022年，USGBC与GBCI全球总裁简兼首席执行官曾表示，下一步USGBC还将关注资产组合的大规模可持续发展，全新计划已在筹备开发的过程中，预计于2024年正式推出，您可以向我们透露一些关于此计划的重点与主要针对目标吗？
王婧：我们有一个计划，传统LEED可能还是楼宇的认证，但对于部分企业来说，在全球不会只有一座办公楼，也可能有很多办公楼工厂项目。
我们希望企业能够把认证减碳的目标，扩大到整个资产组合。
国际上现在对减碳的趋势越来越紧，这两年除了碳中和，大家应该也更关注气候灾害，这其实跟我们每个人都息息相关。在短短三四年间，每个人都应该能够感受到这样的切肤之痛。
我们的减碳目标不能仅仅停留于一栋楼，而是要从企业、开发商的角度看，怎么样能够从资产组合的层面更快减碳。
观点新媒体：将ESG置于业务的前沿，对于相关企业而言，注重ESG建设是否代表着能够进一步抓住REITs发展的机遇？
王婧：绿色金融是一个大趋势，从资本的层面来看有非常多要求，投资的资产组合需要是绿色的，技术资产也是要绿色的。
国内来看，领展算是亚洲最大的一个REITs，非常注重长期主义，在香港有很多的资产，相关REIT在香港发行很多年了，E、S、G三条线一起发展。
做得好的企业，基本都是ESG三条线一起发展，而不是一条线。
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