主持嘉宾：
橙蕉互动创始人曹玉文
讨论嘉宾：
绿城科技集团数智人居事业部、浙江慧享信息科技有限公司执行总经理张行
越秀服务集团数智发展中心副总经理周伟
新合作商业常务副总经理马交通
高力国际中国区物业及资产管理服务科技事业部董事殷亮亮
海阳集团-新BCM事业部副总经理李丽娜
曹玉文：感谢主持人，也感谢大会给我们提供了这么好的场景，刚才我们也听了各位同仁，从大的环节去讲了我们在应用领域数字化的一些发展方向，我们也知道地产在外界里看数字化程度比较低的行业，我们在各个环节怎么去应用，目前行业碰到这么大的困难，各个领域、各个企业有什么样的实践经验，今天我们讨论环节也分别请到了涉及到物业、商管、康养这样一些不同领域的嘉宾，我们做一个相应的讨论。
我们开始第一个分议题，刚才我们也听到像复星在商业领域数字化的应用是非常成功的，无论对客户的服务，体验价值的提升，包括未来涉及到的在招商和客户管理领域，怎么去提供价值，第一位分享嘉宾想请来自长沙新合作的马交通马总，给大家分享一下他们在商业街区的数字化实践经验。咱们项目在您运营的过程中，尤其商家的赋能、用户的管理，包括数字商街的实践是怎么来做的？
马交通：谢谢曹总，谢谢大家，首先介绍一下我来自长沙，新合作商管公司是属于中国供销集团旗下的企业，主要负责运营，我今天的第一感触就是确实是今天收获颇多，听到了很多各个行业的头部大佬在这里分享数字化，我在公司自认为数字化还是比较经验丰富的，今天在这里是大开眼界，所以特别感谢各位的分享，我今天也学到了很多新领域的知识，回去希望对我们的街区运营会有更大的帮助。
我们的产品可能跟前面几位大佬分享的不太一样，我们的产品主要是地下街区，是中国人防空间，是平战结合的产品，是信息化比较健全的智能街区，出发点是考虑在我们的客户痛点的需求，基于这个点，把整个大数据的汇集，包括客户比较关心的地下的这种空间，空气质量、温度、湿度，包括安全，所有这些的，和城市治理来讲，是小巫见大巫，但街区的数据运行控制以后，汇聚以后，对于我们街区的品质有了非常大的提升和保证，对于客户来讲，投资是一个信息的前提，也就是这个产品有很大的投资保障。
曹玉文：很好的改善了商街的环境。
马交通：一个改善，一个可以呈现出来，可以规范化，这是第一点。第二点就是我们在运营的过程中，发现我们的街区有一个先天性的优势，虽然我们的城市级不太高，我们基本上都是在三四线城市的核心商圈，它有天然的流量，我们平均一条街区它的客流基本上在三万人左右。
曹玉文：举一些例子。
马交通：比如说在湖南的张家界、凤凰，都是流量比较大的城市，像湖北的孝感古城，当然现在也涉及到了省会城市，像贵阳、开阳、遵义，现在我们已经在运行的有四十多个城市，基于这种天然的流量，这种客流，后来延伸出来了线上小程序、商城，主要围绕着也是为街区的商户赋能，刚刚曹总提到了如何赋能呢？首先他在跟我们合作开一家店，相当于两个铺，线上和线下同时可以进入，可以开始，而且线上主要是打开全时段，除了街区空间以外，全时段可以运营。另外我们的小程序今年应该也是刚刚起步，围绕着四个板块在做，第一个就是海外购，因为我们有中国供销农产品上行和工业品下行的历史使命，所以我们打通了海外购，也就是境外商品。第二个就是国货集，第三个就是本地淘，第四个就是会员享，这四个板块，今年呈现出来了为农产品上行，就是国货集这个，还是非常活跃的，因为我们天生也有中国供销供应链的支持，所以说对于商户、街区和消费者是三方面的赋能，还是给我们带来了新的数字化运营好处，从运营的本质上来讲，还是得到了一些提升。
曹玉文：主要线上流量的运营，从本地生活到海外都涉及到，线上的销量怎么样？给商户带来了什么样的业绩提升呢？
马交通：因为这个事情去年刚刚开始，从2022年看还是呈现出来了比较好的状态，因为疫情期间也遇到了一些城市的风控、静默，这种时候还能够产生销售，万事开头难，未来我们的憧憬愿景还是比较美好的，一个就是要实现商铺铺铺有直播，线上要很活跃，这个事情我们在前期跟商户沟通的时候，商户非常困惑的是他们在疫情期间也自己投了几百万，专门做直播，但是后面亏的血本无归，通过我们整个平台来打造的这个，他们只是在我们平台上面的一个客户，但是通过我们的运营非常稳定，对于他来讲是一个保障，因为没有太大的投入，这是一方面。另外一个我们的国货集这一块农产品，未来的愿景是希望能够实现在田间地头直播，真正的农产品上行，在疫情期间也帮三农服务，也解决了很多的关于渠道的问题，通过我们的线上也解决了一系列这样的困难。
曹玉文：好的，感谢马总的分享。尤其这几年疫情当下，商业涉及到最大的问题就是怎么把东西卖掉，除了提供最基础的数字化平台之外，我们还要想办法通过数字化手段运营，产生大量的流量，为商铺提升销售额。
接着这个话题去延伸，这几年企业的经营也是非常得困难，尤其是到了经济压力下行的情况下，大家的利润也受到了极大的影响，作为园区，尤其是一些大的园区管理商，也需要通过数字化的手段做更加精细的管理和服务，去赋能和提升企业的服务水平，接下来想请高力国际中国事业部的殷亮亮殷总，来聊一聊高力国际在智慧园区的实践。
殷亮亮：谢谢曹总，今天听了很多嘉宾的发言，收获颇丰，高力是外资的多元房地产服务和投资的公司，也是轻资产运营的公司，对于我们的客户来说，就是我们的业主方，也就是您提到的园区业主方，园区入驻的就是我们的用户，就是我们的企业，所以我们对于整个数字化产品定位的时候，其实和台下的AI合富刘总的观点非常一致的，我们数字化产品规划一定要为这些企业和业主做服务，并且我们的方向必须是要往前走，我们没有太多的试错成本，我们不是一家传统的科技公司，我们还是做资产运营的公司，我们没有大量的开发人员，我们更多的是和科技化的公司、大型的科技公司做合作，然后去酝酿出我们的产品。基于这块，我们对于整个数字化产品的规划就比较重要了，举个例子，就是说我们在整个园区的业务里面，大家知道园区的特点是什么呢，它是一个有固定载体空间的区域，我可能一百家企业入驻好了以后，就没有多余的企业能够入驻到，因为它的物理载体是有限的，所以我们在结合元宇宙，结合AI这一块，我们就创造了一个模式，这个模式就是叫虚拟飞地的模式，这个园区里面可以再承载一百家小型的公司，他们是以元宇宙办公的形式入驻到这个园区，同时给到这些业主税收，包括企业入驻的权益。这样的话就等于我们变相的去增加了整个园区业主的价值，所以我们其实是蛮想去看模式，而不是说单纯从产品的角度去切入，这是我想抛出的观点。
第二块针对于整个企业的服务产生的价值，我们会推广和整个大环境、和数字中国和国家背景相关的双碳ESG的概念，从三个维度把整个数字化的赋能做一个闭环。第一个就是通过E这个角度，就是环境的角度，我们会提供一些双碳绿色认证服务，去赋能企业的节能减排，这是一部分我们资讯的服务。另外一部分我们可以提供给客户什么样的服务呢？提供业主端的节能服务，因为认证到最后的落地，当中是有持续的双碳减排过程，这个过程就需要通过一些数字化产品去做结合，比如说我们在一些物业的商办里面用到的AI节能产品，通过AI算法，优化整个节能，包括用能侧的，包括负荷侧的，去用AI的算法做节能，基本上可以达到10%到15%的节能。第二从S的角度，我们是通过数字化的手段，去打造双空间，一个空间是物理空间，物理空间是可以去分析整个物理空间的使用情况和人流的情况，第二个是虚拟空间，这个虚拟空间就是把人与人、企业和企业、集团和集团之间的连接建立起来了，好比A公司有自己的产业需求，B公司不知道，但是我们通过我们的平台，就把他们拉通到一起，所以我们S做的就是把入驻企业的产业去做这样的结合，同时对于入驻企业来说就是有价值变现了。第三块就是G，整个高力科技事业部也酝酿了快三年了，我们蛮重视这个业务，所以我们大量的资讯人员是可以给到企业一些，像战略级的、服务级的、运营级的规划和资讯，包括最终落地，我们通过紧跟国家战略的ESG目标，去实现整个园区内企业的价值变现。我大概就分享这些。
曹玉文：刚才听殷总分享到很多非常有价值的信息，比如通过元宇宙去服务中小企业，这一块我们想了解一下，我们能服务多少企业？通过这样一些政策的利好，对企业带来什么样的价值？
殷亮亮：这种模式我简单介绍一下，园区内必须是要有一个共享的办公空间的，这个是物理的空间，但空间不需要很大，因为有一些企业虽然是在线上办公，但在接待客户的同时，他需要到线下进行一些互动和会议，所以我们就通过园区的一些共享空间，给到企业这样的服务，这是对他们的服务。第二块对于一些线上的或者元宇宙的办公企业有什么好处呢？因为园区是看区域的，因为我在上海，上海的宝山和闵行，还有临港，各个区域的税收政策和对企业支持政策是不一样的，我们这些企业虽然没有物理的入驻到这个园区，但实际上他注册在这个园区，如果产生一定的税收，对这个区域有一些数字经济贡献的话，政府就会反哺这些企业，给到他一些税收的退税，包括周边的人才公寓，包括可能的一些研发补贴，这些都是有的，所以从这两方面，我觉得对于我们想要开拓这样的模式，还是走得通的。
曹玉文：好的，感谢殷总，这是非常好的模式，将政策和企业的需求能够完美的对接起来。我们认为数字化最关键的一个，或者面最广的还是涉及到物业服务，生活的方方面面，刚才大厂的朋友们也分享了很多的做法，我们想听一听越秀服务在数字治理、数字化营销、智慧空间打造等方面，做出的一些实践案例，这方面咱们有什么好的经验？
周伟：先简单介绍一下越秀服务，越秀服务是来自于广州的一家物业企业，我们主要服务的业态以住宅为主，加上商业，还有TOD，还有城市服务，因此谈到了对社区治理和城市服务相关的规划，也是涵盖在我们整个物业服务大物管范围内的范畴，我们认为在社区治理和物业服务进一步数字化的转型，和城市服务融合在一起，会经历三个阶段，第一阶段首先就是物业企业自己本身能力的数字化转型的变革，在我们越秀内，我们是从“十三五”阶段就开始做了整体内部的数字化蓝图设计，我们有两擎双翼的发展目标，两擎指的是数字化再加上智能化，作为两个主要的引擎来驱动我们公司的业绩发展，还有业务倒逼的变革和整体经营的提升。同时我们还会有双翼，双翼指的就是数字资产再加上流程管理，未来作为整个企业发展的平衡，助力平稳发展，在我们内部做数字化转型有相对清晰的思路，奠定了企业内部做好数字化考虑好方向，有一脉相承的关系。
第一阶段我们把企业内部的数字化工具能力构建好了以后，它在我们的物业，在小区大家能感受到物业服务的质量，很多能力上考虑到公司专不专业，或者能力强不强，通过使用你的APP，或者在你的小区里面感受到硬件，还有智慧服务的软件+硬件配套的体系，都能有比较软性的认识，离不开在第一阶段构建的中后台能力。尤其今天在杭州这个地方，也是比较有代表性的，我们业主和消费者权利意识是比较强的，这也会倒逼整个行业重新来思考物业服务的质量，对于我们转化到数字化层面上来讲，更多就要思考了，如何把我们对小区的，除了业主要服务好，另外很多小区成立了业委会，还有其他的自治组织，像居委会和街道等等，我们也研发了一些对应给居委会、业委会所使用的各种工具，第一阶段还是以信息的协同为主，以前有很多共有收益，还有现场的通知、设施改造、重大修、物业服务等，这些信息有时候传递的不及时或者不全面的时候，往往会给业主产生偏差，认为物业公司服务没有做到位，很多时候是信息没有很好的宣传出去，在这一部分在居委会和业委会协调方面进行考虑。我们和广州市住建局进行了探索，对车辆的进出、空置的情况也共享出去，包括大屏显示在一些路口那里，能告诉车主或者其他的市民，附近哪个小区是开放的，或者商场是开放的，里面有空置的停车场，让大家更好的享受商业配套。到了第三阶段，我们觉得要做进一步的融合，很大程度上就来自于城市政务系统的应用和企业系统的互通，很大程度上还是有孤岛的问题，我们一直在解决孤岛的问题，把更大的孤岛要打通，要整个社会的协同效率、信息各方面的效率更高的话，后一部分来自于整个数字中国2025那边，基础设施、新基建方面的很多工作要做，这时候才能达到更大的融合和效率，我们是这么思考的，谢谢。
曹玉文：刚才我们也听到周总通过数据的开放和共享，提高了资产的利用效率，同时也为业主提供了更高的服务，我们一直想了解一个问题，刚才像您提到的关于社区数据的问题，我们也讲叫数据资产，目前大多像您说的处于数据孤岛的阶段，咱们做这样的互联互通，我们未来有什么样的一些规划和方向？您是怎么打算去利用这些数据资产？
周伟：我简单补充一下，上半段各个企业也都分享了，在精益化运营，包括在数据使用的方法论和思考，我们的方向是大差不差的，只是我们会有在运营体制方面的机制，我们知道数字化转型不仅仅是技术问题，背后是管理变革，包括业务的重构等等，所以我们运营机制也要同时搭配启动起来，也要保障后端中后台能力上线，或者真正建成以后，持续的运营、持续的进化、迭代，真正满足对前台各项业务的支撑，这一块我们认为非常重要，因此在系统的建设，前期会有各种的保障制度，从相关的运营指标监控，项目的质量都有监控，在下线环节也会定义具体的阶段和指标，比如在后运营阶段，会看里面数据的维度，还有覆盖的增量指标，假设说我是一个客户管理的后台系统，或者是会员系统，会定义它在里面所涵盖的会员维度，然后数据的复用度，就是这个数据来到这个系统，给其他系统产生的复用价值有多高，这可以避免很多冗余的系统再重新采集一次的事情，因此会考量数据的复用程度，尽可能能给其他的业务产生赋能和重复使用的价值，同时在这个过程中把数据的维度要做好，只是现在会面临一些难题，就是数据的健全和数据的边界等等，这是比较大的难题，也是一直思考要解决的。
曹玉文：谢谢周总，您很专业的，关于未来数据规划做了解答。聊起社区，我们认为有一个未来非常大的问题，就是养老的问题，我们面临老龄化社会脚步不断地加快。养老离我们数字化比较远，但也是大家在这方面做出非常多的努力，想请海阳集团的李总，聊一聊我们在数字化养老方面、康养方面做出的实践，具体场景的应用。
李丽娜：大家下午好，下面我就公司情况作个简单介绍，海阳大健康是2004点开始做养老服务。最早是从居家养老开始，当时的一个通讯还是以电话为主的，我们通过电话，通过信息平台，打到老人家中，询问老人的健康情况，我们是定期的。
第二个阶段发展的话，应该是从2010年开始，这个时候会借助物联网设备，像一些传感器类的，一些烟感、身体探测仪，看家中的老人是否有什么迹象，我们很被动的知道老人在加重的情况。
到了第三个阶段，现在我们会在老人家中去安装这样一些智能化的设备，我们也是由原来的被动防御到现在的主动感知，包括可以在家中去安装一些智能床垫，我们可以进行老人的睡眠检测，通过检测的数据结果可以提前感知。
第四个阶段我觉得可能也是未来我们要去探讨的，包括现在整个技术的发展，包括AI，包括元宇宙等等，这个技术运用也是到老人最后的阶段，比如场景的重现，老人最后的阶段会特别怀旧，对之前的场景会有依赖，这个还没有实践，还是在探索阶段，我们后续还是希望有机会把这样一些技术应用到整个养老服务中。
包括我们的系统，也是由最初很单一的客户管理系统，仅是有老人的一些基础信息，我们有老人的家庭信息，例如报警之后，第一时间知道老人在哪里，我们要进行处置，到现在的话，我们整个系统也是有最基础的CIM系统过度到海阳智慧云，包括现在海洋健康云，健康云中也是增加了老人的信息档案，原来的健康信息档案，这个老人的历史病症信息会有，曾经什么时候报警过，包括他的用药情况等等。后续未来的话，我们更多的，都说养老和医是离不开的，养老也是由原来单一的养老，现在变成了康养，一定要和健康，你有很好的身体状况才有很好的晚年，现在业务模式也是由最早的很单一的养老服务，现在已经涵盖了居家养老、社区养老、机构养老，机构里面有养护院，有自己的护理院，老人在不同的阶段可以享受不同的服务，我们原来会说9073，就是90%的居家养老，7%社区，3%机构，在我们来解读的话，还有另外一种解读方法，就是人步入老年阶段之后，90%的时间都是自我的养老，7%是通过医养了，到最后3%的阶段就需要完全的照护了，这也是为什么海阳由最初的居家养老要跨界做医养、做护理院等等，这是我们在逐步发展过程中，不光是利用技术，包括更多探索的是老人各个阶段的需求。
曹玉文：您刚才也提到健康数据，我们认为养老领域里面非常核心的就是关于健康数据的管理和应用，关于老人的健康我们通过数据记录做了一些什么样的应用？产生了一些什么样的效果？
李丽娜：我们最初产生的话，因为现在有机构了，最初是从老人的护理数据开始的，这个老人进入到我们机构，首先他要有他的体检报告，进来之后，后续老人的身体，可以说他是每况愈下的，在我们机构只是一些基础疾病帮他做一些救治，但老人的一些重大疾病还是要去专业的医院，老人在去医院之前，包括我们在疫情期间通过在线的会诊、问诊等等，医生在帮他看病之前，是需要了解这个长者的一手数据，我们帮医生节省了很多前置的工作，可以把数据直接传给他。
曹玉文：然后医生根据这些数据做准确的判断。
李丽娜：是的，结合之前的信息档案，这个判断结果会更准确，减少前面的检查，直接到救治阶段。
曹玉文：这样一些数字化的管理和应用，给咱们带来了什么样的价值？比如说空置率是不是下降了？或者说收支率提高了，或者说我们的营收有提高。
李丽娜：说实话，数字化应用更多的也是长者的体验，不光是他自己本身，对于他的家属，家属会觉得你这个机构和服务比我所想象的更到位，而且现在也推出了家属端，家属可以随时随地的掌握长者的情况，哪怕现在看不到我的家人，但我可以知道他目前的情况是怎么样的。
曹玉文：好的，感谢李总。刚才我们从各个场景、各个条口聊了数字化对于我们这个行业的具体场景应用，我们也发现这个领域有很多的问题，很多的企业投入了大量的资金人力，见效还是比较慢，有很多场景开发出来，我们发现在面对C端、面向客户的服务过程中还是有一些问题，比如说在日常生活中，物业做了各种精心的开发，但最后只用到了缴水电费，很多时候我们是按企业逻辑开发的，而不是按照客户逻辑开发的。
最后一个问题想让来自慧享科技的张总聊一聊，咱们在泛地产开发领域中都有涉及，您也发现了行业中的问题，想请您聊一聊在这一块咱们有一些什么好的办法？有什么好的解决方案？
张行：谢谢曹老师，最后一个问题也是一个最难回答的问题，是很多企业在做数字化转型过程中大家面临的通用问题。我们科技公司最早源于绿城服务集团的职能部门，服务于绿城集团的数字化建设，经过很多年之后集团要求我们成立一个科技集团，把我们的数字化能力进行产业化、商业化的过程。绿城服务集团在做职能数字化建设的过程中，这里面最大的痛点，就跟我们早期最早做数字化一样的，我们的定位，就企业发展阶段的认知是很重要的，因为我们服务于物业行业，我们也在做大物业的数字化建设，很多企业认为上一套系统就解决所有的问题，或者说我也碰到一些企业老总，他说我今年花两三百万，直接对标头部的大公司，实现人家N年前能够达到的能力结果，这是不现实的。
刚才很多领导也都提到过，数字化转型的本质实际上是企业核心价值活动整体再造的过程，不光是上一套系统，很多时候还需要组织变革、流程变革，很多系统性的问题，它是一个系统工程，也是很复杂的工程。这个时候我们认为企业一定要认知当下到底是做信息化、数字化转型，当前公司处于什么样的发展阶段，我有什么样的人才基础能做这些事情。也许在数字化的过程当中，像我们早期也淌过很坑，数字化建设的主导到底是技术部门，还是业务部门，我们有其他的嘉宾提过的，我们觉得是运营驱动，所以我们当时成立了一个部门叫COE，把技术专家、业务专家，业务专家有业务高管，也有基层的员工，他们来共同组成一个团队，来执行我们的数字化建设，以及顶层设计，以及相应后续的价值评估，刚才你也提到了，很多企业做了很多的数字化系统，用不好，成为负担，最后老板也没有信心了，明年信息化预算就减少了，很多的时候我们是需要这样的部门联动来做这个事情，如果没有这个部门，大部分的企业里面，技术部门和业务部门发展到后期就成为了对立面，这个系统用不好到底是技术背锅，还是业务背锅，一般情况下都是技术背锅。我们这些年来成立了这样的组织，对企业的信息化执行也好、价值评估也好，还有技术选型的平衡，这里面有很多复杂的事情，很多时候一定要有这样的部门，这样的部门是很重要的。
曹玉文：感谢张总，其实这个问题我不问大家也都知道，我们经常把一套系统、一个数字化的工具当做灵丹妙药，认为布上去就自然而然的发挥作用，实际上90%靠运营。我想请张总聊一聊，根据您的经验，介绍一些成功的案例，有一些企业在数字化方面运营比较成功，当然这个可能和企业的认知有关系，之前也听到一位老总提到，使用太复杂，整个的业务人员，尤其是基层的业务人员根本不知道怎么用，而且人员更换也比较频繁，换了之后又很难再去适用，你有没有相关保证这方面运营，有没有经验？
张行：像我们绿城服务集团大家很多比较了解，除了基础物业的部门，差不多现在管理全国三千个楼盘，业态也是比较丰富的，但里面毕竟也有一些共性，我们提炼出来项目流、客户流、员工流、经营流，我们做的系统有的是给C端用户去用的，其实员工也是我们的客户，也要保证员工的体验，建一套系统高管有高管的想法，中层有中层的想法，一线员工也有一线员工的想法，想法是不一样的，我们成立了COE部门一定要让基层员工参与进来，保证后续系统持续运营很重要的基础。刚才也听到一个领导提到，我们现在在物业行业做数字化，不是上几个APP，给业主架几个桥梁就够了，现在招人也难招，最重要的手段是提升运营的效率，不光是让整个公司能够运营效率提高，实际上系统和系统之间也有运营效率，这些年我们对这一块也做了很多深入的探索，比如我们做了人事共享、本体共享，还有财务共享，很多领导说一上一套系统就降本裁人，很多地方人都是缺编的，也降不了哪里去了，像我们做财务共享，把二级财务都取消掉了，分流到其他的流程里面去了，这就是再造的过程。
曹玉文：感谢张总，一套数字化系统所有的转型本质上是体制的变革，这一块我觉得是我们企业未来要真正去思考和解决发力的地方。数字化是一个很巨大的命题，也是一个我们作为地产人在当下的环境里面，非常艰难和非常漫长的探索过程，我们也相信通过各位同仁的努力，我们在各个环节的努力，我们一定会有好的产品、好的场景、好的模式出来，去推动我们这个行业更好的发展。
其他嘉宾还有没有要再发言的？我们第二个议题就分享这么多，感谢各位，谢谢大家。
