编者按：一个博鳌，一个行业。
走过逾二十载光阴，博鳌房地产论坛影响并记录着中国房地产行业发展的历史进程。
来到2021年，在疫情、十四五、三道红线、双集中等新常态下，中国地产亦面临着最深层次变化。从行业规则、企业模式到市场迭代，都与过往二十年大有不同。
作为有着数十年市场化发展深厚积淀的重要产业，在大时代浪潮席卷而来之际，中国地产企业和行业精英们如何调整与应对？
值此2021博鳌房地产论坛即将召开的时节，观点地产新媒体一如往昔，遍寻中国地产商业领袖及新生代地产人，讲述他们的故事与广阔视野。
观点地产网 碧桂园是如今全球最大的房地产集团之一，两年前宣布要成为高科技企业，并尽力拓展自己的商业边界。
从民营火箭企业蓝箭航天到快餐品牌遇见小面，从半导体供应商比亚迪半导体到制药公司创胜集团……
成立两年时间，碧桂园创投已经向超过60个项目投入数百亿资金。
投资范围之广令人瞩目，也给外界提供了足够的想象力，展示一家背靠房地产开发商的非传统CVC投资机构，到底能以多快的速度发展壮大。
现在，碧桂园创投管理合伙人代永波将为我们揭晓个中细节。
成长史
从官方公布的时间线，碧桂园创投正式成立于2019年1月。在这之前4年，包括代永波在内的6人小组作为主要创始成员，已经在碧桂园集团内部建立了这个小部门。
“从2015年到现在，（碧桂园创投的发展）可以分为两个阶段。”代永波回忆，在起步阶段，创投主要承担辅助集团做相关资本运营的作用，没有单独做业务。
具体而言，早期工作一是负责碧桂园集团内部的资本运营，二是帮助集团对地产主业外的副业进行梳理，并做集团内部相应分拆和并购的财务顾问。
“到2018年，地产主业达到了一定的体量，集团有足够的资源和资金拿出来给我们做财务性投资的业务。”当年，碧桂园销售规模达到新高度，权益合同金额突破5000亿元。
同一时期，碧桂园在2018年下半年提出“控速”口号，多元化发展被提上日程。于是条件成熟之后，创投团队成建制并入集团总部，全面负责碧桂园除了土地获取以外的所有股权投资业务。
兴起于上世纪六十年代的CVC（企业风险投资），逐渐成为非金融企业寻找主营业务外新增长点或新边界的便利方法和成熟模式。与IVC（独立风险投资）机构不同，CVC的主要表现形式是企业设立投资子公司或投资部门。
就目前国内市场而言，如果说红杉资本和高瓴资本是独立风投的头部企业，那BAT的阿里资本、腾讯投资、百度风投，以及联想控股旗下君联资本和复星集团旗下复星锐正资本等，则是国内CVC机构的典型代表。
地产企业CVC则是后起之秀。
“原来我们是想对标一些机构。”代永波表示，2019年刚成立时，市场上最头部的投资机构红杉、高瓴、腾讯投资等，都曾是碧桂园创投的观察对象。
当然，CVC与IVC天然的区别，导致碧桂园创投只能学习市场化机构的投资策略或标的选择等方面内容，在更高层面例如机构定位、使命、愿景，更细致的内部的管理、团队构建等方面，则难以效仿。
“他们（IVC）是资产管理机构。”代永波表示：“我们主要是集团的资金，延续别人的做法其实很难，可能会令团队和集团利益对立。”
据了解，碧桂园创投的投资资金基本来自碧桂园集团自有资金，在这一前提之下，创投团队的运行规则和投资决策，都要体现集团的意志。
“后来我们想学习腾讯。”代永波称，但地产产业链和互联网产业链完全不一样，而且腾讯CVC经营多年，投资的主题和细分赛道已经发生多次变化。
不同的集团背景，注定碧桂园创投需要寻找一条独立的路径。
非传统CVC
经过十余年发展，中国CVC机构目前有几种普遍的组织模式，但代永波称那些都不是碧桂园集团所需。
包括CVC部门与集团下设的战略投资部结合，作为职能部门存在。但这种模式的弊端在于人员激励和投资动力上的滞后，“集团下达任务，投资团队去执行，没有相应的驱动力，不能给集团业绩增长带来帮助。”
第二种模式是集团在主营业务架构之外，设立独立运作的全资子公司作为开展CVC业务的主体，CVC机构成为和集团并行的私募股权管理机构。
但这种模式的弊端与第一种相同，同时“第二种模式把投资团队单独拆出来，把团队和集团做了对立”。
第三种模式是集团直投部门与和传统独立风投公司合作，成立基金开展业务。这种模式问题在于母公司不能完全把控其CVC业务的走向，为己所需。
据代永波介绍，碧桂园创投定位为碧桂园集团内部的一级事业部，也需要为集团贡献利润。
“我们希望把投资做成集团一个比较重要的业务模块，能够贡献一定的业绩。”代永波说，碧桂园创投更像一个集团内部的创业企业，而不是纯粹的投资机构，要用产业的打法去做投资。
但与过去不少投资机构依赖“PE模式”，寻求资金快速退出不同，创投事业部亦会前瞻性地挑选一些具前景的行业或企业进行前期布局，配合集团的多元化需求，这样才能把自身部门的诉求和集团的诉求有机统一。
具体而言，碧桂园创投一方面做与集团主业强协同相关的投资与并购，用行研引领投资，场景驱动投资的方法进行，追求长远目光长期布局。据悉，这部分投资没有资金上限限制。
另一方面则会做一些财务性投资，这种投资不要求与集团主业或未来方向有很强的关联性，而这部分投资每年会有预算安排。
因此在投资标的选择上，代永波提出创投是“哑铃式”的打法，即早期VC、中后期PE都会涉及。
其中，早期VC项目一般是碧桂园集团有深度行研之后，在希望覆盖的几个重点细分赛道上，不希望错过的头部创业企业。
“希望能够对这些创业企业做一些早期的支持。”除此之外，创投事业部也会相对偏好风险可控、收益可观的项目，围绕成熟期项目做布局和投资。
在投资回报上，碧桂园创投会考虑两个对标项。代永波表示，其一是项目是否达到风投行业头部几家机构的平均收益率，其二是项目预计收益率是否超过地产主业的收益率。
据统计，成立两年时间，碧桂园创投已经成功投资超过60个项目，目前已有一些已投企业上市。
包括2020年8月上市的贝壳找房、2020年10月登陆纳斯达克的秦淮数据集团、2020年12月港交所上市的和铂医药，以及2021年2月的快手科技等都业绩表现不错。
团队建设方面，除几位核心创始人外，碧桂园创投主要通过对外招聘补充基层员工数量，并倾向于吸纳年轻人才。而在管理层方面，则从已经招聘的员工里面挖掘高潜质、高成长性人才，从资源、晋升、薪酬三个方面进行倾斜。
代永波如指，创投事业部的团队激励主要和集团联合起来推行，延续集团地产板块的理念。
赛道
CVC投资本身是非金融企业在主营业务之外的探索和延伸，而投资赛道的选择上，碧桂园创投亦期望做到这一点。
据了解，碧桂园创投目前主要围绕四个投资主题铺排资金。
首先是科技创新类，代表投资项目为芯片研发企业紫光展锐、民营火箭企业蓝箭航天、通用智能芯片设计公司壁仞科技和半导体供应商比亚迪半导体等。代永波称，科技创新类投资是创投事业部自2019年创立之初就坚定看好的赛道。
其次是大健康类，“希望围绕集团的业主开展，满足集团业主对大健康的需求；同时也看好中国人口老龄化带来的市场机遇。”代永波说。
该类投资的代表项目为宠物医疗企业新瑞鹏宠物集团、综合医疗服务集团企鹅杏仁、生物制药公司创胜集团和国内最大的综合医院集团之一新里程医院集团等。
第三个主题是消费类，主要是围绕社区业主的需求布局，同时亦看好国内消费升级，以及人口结构变化带来的新消费品类机遇。
代表项目有快餐品牌遇见小面、茶包品牌CHALI茶里、酱香白酒项目宝酝、护肤品品牌林清轩、饮料品牌汉口二厂、美瞳品牌cofancy可糖等。
第四个主题则围绕碧桂园集团地产主业上下游的产业链进行布局，涉及建筑科技、创新的销售渠道、机器人板块等。该主题代表项目有贝壳、安居客、功能性建筑材料系统服务商卓宝科技和蒙娜丽莎广西子公司等。
同时，四个投资主题亦分拆为几个最关注的领域，包括大健康，务求从医疗服务到药品零售渠道到创新药、创新耗材、创新医疗设备，从人的健康到宠物的健康，做到全覆盖。
此外，还有半导体行业和碳中和领域，碳中和主要是围绕光伏发电市场，用电端、新能源细分产业链、储能几个方面做布局。
代永波表示，碧桂园创投关注的是能够长期持续跟进赛道，“是让我们在未来3-5年每年都至少能投出去30亿的赛道，希望能持续推动相关行业发展。”
以下为观点地产新媒体对碧桂园集团股权投资事业部（碧桂园创投）管理合伙人代永波先生的采访实录节选：
观点地产新媒体：碧桂园创投是比较新成立的一个部门，是在什么背景下诞生的，碧桂园为什么要创立面向非地产范畴直投的部门？
代永波：碧桂园创投整个团队已存在了差不多6年时间，从2015-2018年这4年时间，我们主要有两个业务，一是集团内部的资本运营业务，二是集团内部相应并购的财务顾问业务。
2019年开始我们处于股权投资的摸索阶段，比较幸运的找准了自己的定位。定位为集团内部的一级事业部，和市场上其他机构有差别。
首先事业部需要给集团带来利润；作为事业部，所有对商业本质的理解要与集团一致且有所延续。因为没有这样底层的延续，投资新业态、新技术的项目，很难向上做决策沟通。
第二是延续集团的管理理念，我们把自己定位为创业者，是以投资为业务的集团内部创业企业，不是单纯的投资机构。
观点地产新媒体：碧桂园创投是否有比较明确的投资赛道及阶段偏好？
代永波：关于投资偏好，我们经常说行研引领投资、场景驱动投资的打法，也是延续集团地产全覆盖的理念。首先团队通过充分行业研究找到感兴趣的赛道，再站在产业的高度，从商业化能力的角度对具体项目进行判断。
2020年我们把2019年的策略做了深度细化，投资规模翻了一番，2021年也是在2020年基础上翻了一番。经过两年多探索，现在基本上形成了明确赛道。
我们围绕四个主题投资，科技创新，从2019年开始我们就坚定看好国内未来十年科技创新带来的投资红利；第二个是大健康，主要有两个原因：围绕集团主业，满足业主对大健康的需求；看好中国人口老龄化带来的大健康市场机遇。
第三个是消费，消费主要围绕社区业主需求布局，我们看好国内的消费升级以及人口结构变化带来的新消费品类机遇。
第四个主题是围绕集团上下游产业链布局，特别是地产产业链，比如上游建筑科技，下游地产创新销售渠道，以及机器人板块等。
四个主题大致可以拆成几个赛道：半导体、大健康、国潮新消费、新能源科技、先进制造、产业链上下游、物流及供应链及新一代信息基础设施。
我们在投资阶段上是典型的“哑铃式结构”。用自有资金投资，我们会偏好风险可控、收益可观的中后期项目，同时我们也不希望错过最头部的创业企业，希望在早期就进行支持，所以投资阶段是抓两头。
观点地产新媒体：刚才说到有4个投资主题，有没有想突破哪几个领域？
代永波：一是大健康，这是现在最有意思的一个领域，从医疗服务到药品零售渠道，到创新药、创新耗材、创新医疗设备，从人的健康到宠物的健康全做了覆盖。
二是半导体，我们会持续支持国内半导体企业的发展；三是围绕碳中和领域深度布局，因为碳中和领域跟地产主业有很强的关联；另外还有一个会持续投资，但是投资规模和体量暂时比较有限的是建筑科技。
我们希望找到一个赛道能够持续投资，能够让我们在未来3-5年每年都至少能投出30亿，能够持续推动整个赛道的发展，这才是我们应该做的。而不是做一些零零碎碎的投资。
